La donation avec réserve d’usufruit permet au propriétaire d’un bien de transmettre immédiatement sa nue-propriété tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit de jouir du bien et, le cas échéant, d’en percevoir les revenus. Ce mécanisme repose sur le démembrement de propriété défini par l’article 578 du Code civil.
Le donataire devient ainsi nu-propriétaire, tandis que le donateur conserve généralement l’usufruit jusqu’à son décès. Cette solution permet d’anticiper la transmission de son patrimoine tout en conservant l’usage du bien ou ses revenus.
Au-delà de son intérêt fiscal, la donation démembrée nécessite toutefois d’anticiper les conséquences civiles et patrimoniales de cette répartition des droits. Le notaire joue à ce titre un rôle essentiel dès la préparation de l’opération, puis lors de sa réalisation et des éventuels événements ultérieurs.
I – Transmettre la nue-propriété tout en conservant l’usage du bien
La donation avec réserve d’usufruit dissocie les prérogatives attachées à la propriété. L’usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les fruits, tandis que le nu-propriétaire détient la propriété juridique du bien et a vocation à en devenir pleinement propriétaire à l’extinction de l’usufruit.
La répartition des charges doit également être anticipée. En principe, l’usufruitier assume les dépenses d’entretien et les charges courantes, tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire, sous réserve des règles légales et des stipulations de l’acte.
Sur le plan fiscal, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, déterminée notamment, en cas d’usufruit viager, selon l’âge de l’usufruitier conformément au barème de l’article 669 du Code général des impôts. À l’extinction de l’usufruit par le décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne, en principe, pas lieu à une taxation supplémentaire au titre de cette réunion, conformément à l’article 1133 du CGI.
Le notaire intervient à cette étape pour analyser la situation familiale et patrimoniale du donateur, déterminer avec lui les modalités du démembrement et rédiger l’acte en fonction de ses objectifs. Il vérifie également les conséquences civiles et fiscales de l’opération et accomplit les formalités nécessaires à sa réalisation.
La donation entre vifs doit en principe être reçue par acte notarié, conformément à l’article 931 du Code civil. Le notaire assure ainsi l’authenticité de l’acte et la sécurité juridique de la transmission.
II – Anticiper l’évolution du démembrement
Une donation avec réserve d’usufruit doit également être pensée dans la durée. Plusieurs événements peuvent en effet modifier l’équilibre initial entre usufruitier et nu-propriétaire.
L’acte peut notamment prévoir une réversion d’usufruit au profit du conjoint. Celui-ci pourra alors, sous réserve des conditions prévues par l’acte, bénéficier de l’usufruit après le décès du donateur. La situation du partenaire de Pacs ou du concubin doit être étudiée distinctement, notamment en raison de leurs différences avec le conjoint en matière successorale.
Le bien peut également être vendu avant l’extinction de l’usufruit. La vente de la pleine propriété suppose alors l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. En application de l’article 621 du Code civil, le prix est réparti entre eux selon la valeur respective de leurs droits, sauf accord permettant notamment de reporter l’usufruit sur le prix.
Une renonciation à l’usufruit doit enfin être examinée avec prudence, car ses conséquences civiles et fiscales dépendent notamment de ses modalités et de l’intention des parties.
Le notaire conserve ici un rôle déterminant : il anticipe dans l’acte les événements susceptibles de survenir et intervient, le moment venu, pour sécuriser leur mise en œuvre. En cas de vente, de réversion, de renonciation ou de décès de l’usufruitier, il vérifie les droits de chacun, organise les formalités nécessaires et veille au respect des dispositions de l’acte initial.
La donation avec réserve d’usufruit permet ainsi de transmettre progressivement son patrimoine tout en conservant la jouissance du bien ou ses revenus. Son efficacité dépend toutefois de la qualité de l’anticipation juridique et patrimoniale.
Du conseil initial à la rédaction de l’acte, puis à l’accompagnement des événements affectant le démembrement, le notaire joue un rôle central dans la sécurisation de l’opération. Une rédaction adaptée permet ainsi de concilier transmission du patrimoine, maintien de la jouissance et protection des intérêts familiaux.
