La signature d’un avant-contrat de vente constitue une étape déterminante d’un projet immobilier. Elle formalise l’accord intervenu entre les parties avant la signature de l’acte authentique. Pour autant, l’acquéreur et le vendeur ne disposent pas des mêmes facultés pour revenir sur leur engagement.
L’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie, sous certaines conditions, d’un droit légal de rétractation. Le vendeur, en revanche, ne bénéficie pas d’un droit de rétractation équivalent et est en principe engagé dès la signature de l’avant-contrat, sous réserve des clauses et conditions prévues dans celui-ci.
Passé le délai de rétractation applicable à l’acquéreur, la possibilité de renoncer à l’opération dépend principalement de la nature de l’avant-contrat, de ses clauses et de la réalisation des éventuelles conditions suspensives.
I – Dans quelles conditions l’acquéreur peut-il se rétracter ?
a. Un délai légal de dix jours pour l’acquéreur non professionnel
L’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation bénéficie, sous réserve que les conditions d’application du dispositif soient réunies, d’un délai légal de rétractation de dix jours, conformément à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Ce délai commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’avant-contrat ou, lorsque celui-ci est remis directement dans les conditions prévues par la loi, le lendemain de cette remise. La faculté de rétractation doit être exercée dans les mêmes formes que celles prévues pour la notification de l’acte.
Lorsque le dernier jour du délai tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant, conformément aux règles de computation des délais.
Pendant ce délai, l’acquéreur peut revenir sur son engagement sans avoir à justifier sa décision ni à supporter de pénalité au titre de cette rétractation.
La rétractation met fin à l’engagement de l’acquéreur au titre de l’avant-contrat. Les sommes qui ont été régulièrement versées doivent être restituées dans les conditions prévues par la loi. Lorsque les fonds sont détenus par un professionnel disposant de la garantie financière requise, l’article L. 271-2 prévoit notamment leur restitution dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation.
Ce dispositif peut concerner aussi bien une promesse unilatérale qu’une promesse synallagmatique, couramment appelée « compromis de vente », dès lors que les conditions légales sont réunies. L’article L. 271-1 vise expressément les promesses synallagmatiques et unilatérales précédant le contrat constatant ou réalisant la vente.
Son champ d’application doit toutefois être vérifié précisément. Il dépend notamment de la nature et de la destination du bien, ainsi que de la qualité de l’acquéreur. Le droit de rétractation prévu par l’article L. 271-1 bénéficie en effet à l’acquéreur non professionnel dans le cadre des opérations entrant dans le champ de ce texte.
b. Après ce délai, le désengagement dépend des clauses de l’acte
Une fois le délai de rétractation expiré, l’acquéreur ne peut plus, en principe, renoncer librement à l’acquisition au seul motif qu’il a changé d’avis. L’issue de l’opération dépend alors notamment des stipulations de l’avant-contrat, des éventuelles conditions suspensives et, le cas échéant, des mécanismes de dédit prévus par le contrat.
La condition suspensive d’obtention d’un prêt est l’une des plus fréquentes. Lorsque le financement n’est pas obtenu dans les conditions et délais prévus par l’avant-contrat, celui-ci peut devenir caduc ou produire les effets prévus par ses stipulations, sans pénalité pour l’acquéreur lorsque les conditions de la garantie de financement sont effectivement réunies.
La situation est différente lorsque l’acquéreur ne respecte pas les obligations mises à sa charge pour permettre la réalisation de la condition suspensive. Une demande de financement tardive, incomplète ou ne correspondant pas aux caractéristiques convenues peut, selon les circonstances et la rédaction de l’acte, avoir des conséquences sur le bénéfice de la condition.
Le Code civil prévoit en effet que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque la partie qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
Le désengagement de l’acquéreur peut alors entraîner des conséquences financières. Selon la nature de l’avant-contrat et sa rédaction, celui-ci peut notamment être exposé à l’application d’une clause pénale, à la perte d’une somme contractuellement prévue ou à une demande de dommages-intérêts.
Dans le cadre d’un compromis de vente ne comportant pas une telle faculté de dédit, le refus injustifié de l’acquéreur peut, selon les stipulations contractuelles et les circonstances, conduire le vendeur à solliciter différentes sanctions de l’inexécution, notamment l’exécution forcée, la résolution du contrat ou la réparation de son préjudice.
II – Le vendeur peut-il revenir sur son engagement ?
a. La promesse unilatérale engage le vendeur pendant le délai d’option
Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur, appelé promettant, accorde à l’acquéreur bénéficiaire le droit d’opter pour la conclusion de la vente à des conditions déterminées pendant une période définie.
Durant le délai d’option, le bénéficiaire reste libre de lever ou non l’option, sous réserve des conditions prévues dans la promesse.
Le vendeur, en revanche, ne dispose pas d’une faculté équivalente de rétractation. En application de l’article 1124 du Code civil, la révocation de la promesse pendant le délai laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.
Ainsi, si le bénéficiaire lève valablement l’option dans le délai convenu et que les autres conditions de la promesse sont réunies, la vente peut être formée malgré la volonté ultérieure du vendeur de retirer son engagement.
Le bénéficiaire peut alors, selon les circonstances, solliciter l’exécution du contrat et, le cas échéant, la réparation du préjudice subi. Plus généralement, le Code civil permet au créancier d’une obligation, sous les conditions qu’il prévoit, de poursuivre son exécution forcée en nature.
La promesse unilatérale ne constitue donc pas une simple déclaration d’intention. Pour le vendeur, elle représente un engagement juridique dont la durée, le prix, les conditions et les modalités de levée d’option doivent être examinés avec attention avant la signature.
b. Le compromis engage réciproquement les deux parties
Le compromis, également appelé promesse synallagmatique de vente, repose sur un engagement réciproque : le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur à acheter, sous réserve des conditions et modalités prévues dans l’acte.
Lorsque les parties sont parvenues à un accord sur la chose et sur le prix, l’article 1589 du Code civil prévoit que la promesse de vente vaut vente.
Le compromis ne doit donc pas être présenté comme un simple engagement préparatoire dont les parties pourraient librement se défaire avant la signature de l’acte authentique. Le fait que la vente doive ensuite être réitérée par acte authentique ne signifie pas, à lui seul, que les parties sont libres de renoncer à leurs engagements.
Le vendeur ne peut donc pas, en principe, se désengager au seul motif qu’il a changé d’avis ou qu’une proposition financière plus avantageuse lui a été présentée.
La situation doit toutefois être appréciée au regard des stipulations du compromis. La réalisation ou la défaillance d’une condition suspensive, l’existence d’une faculté de dédit ou d’arrhes, une clause de résolution ou encore une difficulté affectant la validité de la vente peuvent modifier les conséquences juridiques de la situation.
En dehors de ces hypothèses, le refus injustifié du vendeur de poursuivre la vente peut constituer une inexécution contractuelle. La partie victime de cette inexécution peut, selon les conditions prévues par le Code civil et le contrat, demander notamment l’exécution forcée en nature, la résolution du contrat ou la réparation de son préjudice.
L’exécution forcée n’est toutefois pas automatique : l’article 1221 du Code civil la soumet notamment à l’absence d’impossibilité d’exécution et, lorsque le débiteur est de bonne foi, à l’absence de disproportion manifeste entre son coût et l’intérêt qu’elle présente pour le créancier.
La signature de l’acte authentique intervient ensuite pour réitérer la vente dans la forme prévue et permettre notamment l’accomplissement des formalités nécessaires à sa publicité foncière. Elle ne signifie pas nécessairement que l’engagement des parties ne naît qu’à cette date.
La possibilité de se rétracter après la signature d’un avant-contrat immobilier ne dépend donc pas d’un simple changement d’avis. Elle résulte de règles différentes selon la qualité de la partie concernée, la nature et la destination du bien, le type d’avant-contrat signé et les clauses qu’il contient.
L’acquéreur non professionnel entrant dans le champ de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation bénéficie d’une protection particulière pendant le délai légal de rétractation de dix jours. Au-delà de ce délai, son éventuel désengagement dépend notamment des conditions suspensives, des clauses contractuelles et, le cas échéant, des règles relatives à l’inexécution du contrat.
Le vendeur, quant à lui, ne bénéficie pas de ce délai légal de rétractation. Dans un avant-contrat son engagement est en principe contraignant, sous réserve des conditions et clauses prévues dans l’acte et des règles applicables à son exécution.
Avant toute signature, l’analyse de l’avant-contrat permet ainsi de vérifier la portée des engagements, les conditions suspensives, les éventuelles facultés de dédit et les conséquences d’une inexécution.
L’intervention du notaire contribue à sécuriser l’opération dès sa phase préparatoire et à prévenir les difficultés susceptibles de survenir avant la signature de l’acte authentique.
