L’indivision signifie que plusieurs personnes détiennent des droits sur un même bien, sans que leurs parts soient matériellement divisées.
Elle naît souvent à la suite d’un décès, lors de la dissolution d’une communauté conjugale au moment d’un divorce, ou de l’achat d’un bien avec son concubin.
Mais qu’elle soit constituée de manière volontaire ou involontaire, l’indivision demeure soumise aux mêmes règles.
Selon l’article 815 du Code civil « nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision et le partage peut donc toujours être provoqué. »
La sortie d’indivision peut emprunter plusieurs voies : vente amiable du bien, rachat de droits indivis dite licitation, vente autorisée par le juge ou partage judiciaire.
Chaque solution répond à une logique propre, avec des conséquences à apprécier avec précision.
I – Les solutions amiables pour sortir de l’indivision.
a. La vente amiable du bien indivis à un tiers : unanimité et répartition du prix.
La vente amiable à un tiers à l’indivision constitue la voie la plus simple pour mettre fin à cette situation.
Les indivisaires décident ensemble de vendre le bien immobilier à un tiers, et se répartissent le prix de vente à proportion de leurs droits respectifs.
La vente exige l’accord unanime des indivisaires, car elle constitue un acte de disposition.
Une fois le bien vendu, le prix est réparti entre les indivisaires.
Cette répartition nécessite parfois l’établissement de comptes entre indivisaires. Seront alors pris en considération, les avances et dépenses faites, les indemnités d’occupation…
b. Le rachat de parts : cession à un co indivisaire ou à un tiers à l’indivision.
L’un des indivisaires rachète les parts des autres et devient seul propriétaire du bien. Il verse une soulte aux autres indivisaires calculée en proportion de leurs quotes-parts respectives.
C’est la solution privilégiée lorsqu’un héritier souhaite conserver le bien familial ou lorsqu’un concubin veut rester dans le logement commun.
Fiscalement, lorsque la cession porte sur des biens dépendant d’une succession, d’une communauté conjugale, indivis entre époux ou partenaires de PACS, issus d’une donation-partage, elle sera soumise au droit de partage.
Ce droit sera calculé sur la part acquise ou sur la valeur totale du bien selon que la cession met fin ou non à l’indivision et selon la qualité du cessionnaire.
La cession de ses droits dans l’indivision est également possible au profit d’un tiers étranger à l’indivision mais dans ce cas, les autres indivisaires bénéficient d’un droit de préemption.
Le vendeur doit alors notifier à ses coindivisaires son projet, en précisant le prix, les conditions de la cession et l’identité de l’acquéreur pressenti. A défaut, la vente pourra être annulée.
Dans ce cas, cette cession sera fiscalement assimilée à une vente. Le droit de vente sera ainsi calculé sur la totalité du prix.
II – Dépasser le blocage : vente autorisée ou partage judiciaire.
a. La vente à la majorité des deux tiers : procédure notariale et contrôle du juge.
A défaut d’accord entre eux, les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis peuvent demander l’autorisation de vendre le bien. Cette procédure n’est pas applicable lorsque le bien est démembré (usufruit, d’une part et nue-propriété, d’autre part).
Cette procédure peut avoir pour intérêt de faire sortir un indivisaire minoritaire de son silence voire de le décider à vendre.
La procédure est relativement lourde :
- Les indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis doivent exprimer devant notaire leur intention de procéder à la vente du bien indivis.
- Dans le délai d’un mois, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.
- Les autres indivisaires disposent ensuite d’un délai de 3 mois pour s’opposer.
Si un ou plusieurs indivisaires s’opposent ou ne se manifestent pas, le notaire le constate dans un procès-verbal.
Le tribunal judiciaire peut ensuite autoriser la vente du bien indivis mais seulement s’il estime que la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
La demande est formée par assignation devant le tribunal judiciaire.
b. Le partage judiciaire : recours en cas de refus ou d’indivision complexe.
Lorsque qu’aucun accord n’est possible entre les indivisaires, il est possible de saisir le tribunal judiciaire.
Cette possibilité découle du principe selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision.
Le juge peut alors ordonner le partage ou organiser la vente du bien.
La nouvelle loi du 7 avril 2026 simplifie la sortie de l’indivision en attribuant un rôle renforcé du juge et du notaire.
Ainsi, l’article 815-6 du Code civil donne au Président du Tribunal judiciaire davantage de pouvoir de déblocage aux opérations de partage : il « peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. » Cette disposition s’appliquera dès lors que l’urgence et l’intérêt commun le réclament sans avoir à prouver le refus d’un indivisaire.
Il aura ainsi, en liaison directe avec le notaire, la possibilité d’ordonner la vente du bien indivis. Un avocat sera présent à toutes les étapes.
Sortir d’une indivision familiale ne relève pas d’un simple choix pratique. Il est donc important de consulter son notaire à chaque étape.
